為了讓城市房屋拆遷估價(jià)行為規(guī)范，為了維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》。那么房屋拆遷估價(jià)的方法有哪些？

房屋拆遷估價(jià)與大家的利益息息相關(guān)，不可謂不重要。那么房屋拆遷估價(jià)的方法有哪些？

房屋拆遷估價(jià)的五種方法

一、成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

二、市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。

三、收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

五、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

房地產(chǎn)管理部門提醒，房屋拆遷雙方可以協(xié)商選取最能體現(xiàn)房屋價(jià)值的估價(jià)方式，在不適用市場比較法的情況下，最好選用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估后，用加權(quán)平均的辦法確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。選用的評(píng)估方法不同，肯定會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的不同，不正確使用評(píng)估方法也必然導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，不能真實(shí)反映評(píng)估對(duì)象的市場價(jià)格，引發(fā)拆遷糾紛。

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